Владелец IKEA продал последний актив в России

Ingka Group, развивающая IKEA, продала свой последний актив в России — склад в подмосковном Есипово бизнесмену Роберту Узилову. Эта недвижимость ранее не вошла в сделку шведов и Газпромбанка, выкупившего все ТЦ «Мега»

О том, что шведская Ingka Group продала свой склад в подмосковном Есипово, РБК рассказали два источника на рынке коммерческой недвижимости и подтвердил представитель Роберта Узилова (от других комментариев по сделке он отказался).

Речь идет о дистрибьюторском центре, который шведская компания открыла в 2003 году. С учетом нескольких модернизаций в последующие годы площадь склада увеличилась с 50 тыс. кв. м до почти 180 тыс. кв. м. В 2019-м Патрик Антони, на тот момент гендиректор группы компаний Ingka в России отмечал, что этот дистрибьюторский центр — «ключ для развития IKEA в России». Склад обслуживал все магазины шведского ретейлера.

В марте 2022 года, после начала специальной военной операции, Ingka приостановила работу розничной сети в России и Белоруссии, а также на принадлежащих ей фабриках, производивших товары для IKEA. В 2023-м шведская группа постепенно продала все свои основные активы: заводы выкупили российский лесопереработчик «Лузалес» и компания «Слотекс» (специализируется на выпуске фасадов и кухонных столешниц); Газпромбанк получил 14 торговых центров «Мега», а штаб-квартиру IKEA в «Химки бизнес-парке» — компания «КЛС-Химки».

РБК направил запрос в Ingka Group.

Что известно о покупателе
Роберт Узилов, по данным Ruspofile, значится совладельцем четырех компаний — ООО «ИК «Юго-Восток» (как писали «Ведомости», с 26 сентября бизнесмен с партнерами стал его владельцем; этому ООО принадлежит складской комплекс на Чагинской улице в районе Люблино), ООО «Старк», ООО «Фуд Логистик» (логистический оператор агрокластера «Фуд Сити») и ООО «Достижение». По словам представителя бизнесмена, в собственности Узилова также несколько складских комплексов в Дзержинске и в Москве.

Как утверждает один из собеседников РБК, после прекращения работы IKEA склад не эксплуатировался. О планах, кто будет его арендовать, собеседникам РБК не известно.

По словам источника РБК, сделка прошла одобрение правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями, которую возглавляет министр финансов Антон Силуанов (РБК направил запрос в министерство). Она также проходила с выполнением установленных правил: сумма сделки должна учитывать дисконт, а также с нее выплачивается добровольный взнос. Как стало известно в октябре, власти увеличили с 50 до 60% минимальный дисконт и подняли взнос в бюджет с 15 до 35% от стоимости. Собеседник РБК уточнил, что сделка с Ingka Group прошла по «старым» ставкам, до повышения.

Рыночную стоимость комплекса в Есипово руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев оценивает в 16–18 млрд руб. По его словам, это современный и качественный актив, полностью оборудованный для организации всего цикла логистических операций, а также с хорошим расположением — в 6 км от ЦКАД, с прямым выездом на Ленинградское шоссе. Но, говорит Алябьев, важно понимать, что комплекс был построен с учетом специфики логистики IKEA и полностью адаптирован под ее нужды. Это создает определенные вызовы в его дальнейшем использовании, рассуждает партнер NF Group Константин Фомиченко. Тем не менее на фоне низкой вакансии на рынке и стабильного спроса актив найдет своего пользователя, полагает он.

На конец третьего квартала доля свободных площадей составила 0,8%, по данным Ricci. Средняя ставка аренды на готовые к въезду, а также строящиеся и освобождающиеся площади достигла 11,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), на проекты build-to-suit (под конкретного потребителя) — 10–11 тыс. руб. за 1 кв. м в год, указывает Фомиченко. При этом ужесточение денежно-кредитной политики, с одной стороны, снижает девелоперскую активность, а с другой — ведет к охлаждению спроса, ограничивая планы по развитию бизнеса и, как следствие, запросы на складские мощности, рассуждает Алябьев. По итогам девяти месяцев 2024 года объем сделок со складской недвижимостью (класса А и В) в Московском регионе составил 1,8 млн кв. м, что на 27% ниже результата аналогичного периода рекордного прошлого года, говорит Фомиченко.