Дешево и сердито: насколько реально падение цен на вторичном рынке жилья

Изменения связывают с низкой покупательной способностью россиян

Покупательская активность на вторичном рынке жилья снизилась на 18% по сравнению с тем же периодом предыдущего года, свидетельствуют эксперты, прогнозируя падение цен до 10% к концу года. С чем это связано и что ожидает рынок в ближайшем будущем, разбирались «Известия».

Ставки сделаны

Россиян, способных «потянуть» ежемесячный платеж по растущей рыночной ставке, становится всё меньше, рассказала «Известиям» старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Именно это и стало, по ее мнению, основной причиной спада на рынке недвижимости.

По состоянию на 1 ноября 2024 года ставки по ипотечным кредитам в России остаются на высоком уровне. Средняя рыночная ставка на вторичное жилье уже превышает 23%, что заметно дороже по сравнению с предыдущими периодами. Эти изменения связаны с постоянным повышением ключевой ставки Центрального банка, которая 25 октября достигла 21%, вынуждая банки скорректировать свои ипотечные программы, чтобы компенсировать рост стоимости заемных средств.

Пик роста ставок по ипотеке пришелся на вторую половину года, достигнув в октябре в ряде банков минимума на уровне 24% по рыночным ипотекам на новостройки и готовое жилье. К тому же в октябре и ноябре банки ужесточили условия, убрав многие льготные предложения с низкими ставками и тем самым ограничив доступ к более доступным ипотечным программам.

Тенденция к дальнейшему росту ставок по ипотеке может сохраняться до конца года, отметила заместитель директора Банковского института развития Юлия Макаренко.

— Снижение ставок ожидается не раньше 2025 года в зависимости от того, начнет ли ЦБ смягчение денежно-кредитной политики и снизит ли ключевую ставку в ответ на стабилизацию экономической ситуации, — добавила она.

Вторичка против первички

— Часть спроса на вторичную недвижимость из-за высоких ставок перетекла в первичный рынок и аренду, — заявил «Известиям» аналитик ФГ «Финам» Саид Керимханов.

Квартира на вторичке, как правило, требует дополнительных вложений в ремонт и обновление бытовых систем, отметил аналитик. По его словам, в данном случае покупателю просто удобнее приобрести недвижимость на первичном рынке.

Ремонт сегодня требует значительных средств на подорожавшие отделочные материалы, импортную мебель, бытовую технику и т.д., отметил эксперт по рынку недвижимости, частный брокер Антон Гаврилов. «А если брать на это деньги в кредит, то мы снова говорим о высоких ставках, на этот раз на потребительские кредиты», — добавляет брокер.

Например, согласно недавнему опросу, почти половина россиян планирует в 2024 году тратить на ремонт не менее 100 тыс. рублей, при этом полный ремонт квартиры может стоить 800 тыс. рублей, напоминает Гаврилов.

— Но более-менее качественный ремонт может стоить еще дороже. Особенно это актуально для старого жилья, где ремонт может потребовать капитальных вложений из-за износа инженерных коммуникаций и устаревших интерьеров, — говорит он.

— Что касается вторичного рынка, то здесь многофакторная система. Во-первых, нет инструмента, позволяющего менять жилье. Люди, которые хотят переехать из квартиры в одну-две комнаты в двух- или трехкомнатную, вынуждены оформлять это через сделки купли-продажи. Если мы с вами посмотрим на средний размер выданной ипотеки в сентябре, то увидим, что это 5–6 млн рублей. Очевидно, что для таких регионов, как Москва и Санкт-Петербург, этот объем очень маленький и свидетельствует о том, что люди либо вносят достаточную сумму первоначального взноса, либо у них уже есть жилье и они отдают его по системе trade-in в счет нового (такая схема уже хорошо отработана, люди могут жить в своей старой квартире до ввода новой в эксплуатацию), — рассказала старший преподаватель кафедры инвестиционно-строительного бизнеса и управления недвижимостью Факультета рыночных технологий ИОМ Президентской академии Ксения Баландина.

Новостройки и спрос на них

Субсидированная ипотека последние четыре года являлась основным драйвером поддержки первичного рынка жилья, добавляет аналитик.

— Индивидуальное жилищное кредитование по ДДУ в сентябре прибавило более 11%, по данным Банка России. Однако если мы обратимся к застройщикам, то увидим, что наблюдается достаточно сильный спад объемов покупки жилья. Это связано с ужесточением программ субсидирования: увеличением первоначального взноса, ограничением ипотеки для семей с детьми в возрасте до 6 лет и другими мерами, — говорит Ксения Баландина.

Там, где традиционно наблюдается максимальный спрос (Московская агломерация, Санкт-Петербург), это привело к снижению спроса на 10–15%, отмечает она.

Строительная отрасль функционирует на основе рыночных принципов спроса и предложения, а также характеризуется высоким уровнем конкуренции среди застройщиков, сообщили «Известиям» в пресс-службе Минстроя. В последние 5 лет благодаря реализованным мерам по переходу на эскроу-счета, а также государственной поддержке спроса и предложения отрасль демонстрировала высокие результаты, добавили в министерстве.

«Застройщики не только не сбавляли темпы строительства по текущим проектам, но и запускали новые. Сейчас строится около 119 млн кв. м многоквартирного жилья, всего с начала 2024 г. запущено 39,9 млн кв. м новых проектов», — отметили в Минстрое.

Говоря о покупательской активности, стоит отметить, что в проектах с плановым вводом в 2024 году распроданность составляет 71% площадей от находящихся в продаже, что является очень высоким уровнем реализации, отметили в министерстве.

— Некоторые участники рынка прогнозируют дальнейшее снижение спроса и удешевление первичного жилья вплоть до 50%, но я не была бы столь категорична. Всё зависит от проекта. Уже сейчас есть объекты, которые проданы на 100% еще до завершения строительства, — говорит Ксения Баландина.

На первичном рынке квартиры часто предлагают без отделки, что позволяет собственникам самому выбрать стиль, и порой это оказывается выгоднее, чем реконструкция старого жилья, добавляет Антон Гаврилов.

«Известия» отправили запросы в Минэкономразвития и Сбербанк, но не получили ответов на момент публикации статьи.

Прогноз по ценам на недвижимость

За первое полугодие 2024 года закредитованность населения выросла. На 1 июля число заемщиков банков и МФО увеличилось на 3,6 млн человек за 12 месяцев и превысило 50 млн, приводит данные Саид Керимханов.

— Что примечательно, на заемщиков с тремя и более кредитами приходится более половины задолженности граждан перед банками. Количество же заемщиков с одним кредитом остается стабильным, — отметил аналитик. — Думаю, что охлаждающийся спрос сделает свою работу и цены продавцам придется снизить, но многое будет зависеть от стоимости недвижимости на рынках аренды и первички. Вторичный рынок будет во многом ориентироваться на них.

Выросшие почти в два раза за 4,5 года цены на недвижимость также препятствуют более комфортному обслуживанию ипотеки, заявила Ирина Носова. По ее словам, те, у кого на счетах имеются денежные средства в объеме, достаточном для приобретения объекта недвижимости, зарабатывают на процентах по счету/вкладу и осознают, что в случае вложения этих денег в недвижимость они, скорее всего, не получат сравнимого дохода.

— Именно поэтому в настоящее время продавцы жилой недвижимости активнее соглашаются на скидку, так как спроса всё меньше, — подтверждает Ирина Носова.

На первичном рынке мы увидим коррекцию цен на не самые ликвидные объекты на 10–15%, вряд ли более, считает руководитель образовательной программы «Экономика» Президентской академии в Санкт-Петербурге Дмитрий Десятниченко. Обвала цен на десятки процентов точно не случится, будет корректировка, но так бывает всегда, добавил он. «Длинная фаза роста абсолютно всегда и на всех рынках приводит к корректировке, некоторому откату. Это нормально», — резюмировал он.