В России вырос объем индивидуального жилищного строительства: названы причины

Эксперты объяснили, почему построить дом дешевле покупки квартиры в новостройке

Домострой миллениалов

Согласно отраслевым данным с января по сентябрь в России было выдано 97 тыс. кредитов на строительство индивидуальных домов на 540 млрд рублей, это на 32% больше по количеству и на 71% по объему, чем в 2023 году. Интересно, что, согласно банковской статистике, первоначальный взнос при покупке недвижимости в кредит в сегменте ИЖС в среднем по России в 2024 году составил 2,1 млн рублей, что составляет примерно 27% от полной стоимости загородного жилья. А средняя стоимость объекта на рынке ИЖС, покупаемого с помощью кредита, составляет 7,6 млн рублей, а ежемесячный платеж по такому займу обычно не превышает 39 тыс. рублей.

Если в 2022 году на долю ИЖС приходилось только 43% сделок на рынке загородного жилья, то за неполных десять месяцев этого года она достигла уже более 80%. По словам руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, спрос на индивидуальные дома увеличивается на фоне сильно подорожавшей городской недвижимости: квартиры за последние 3–4 года выросли в цене в 1,5–2 раза. Сегодня ситуация такова, что за более-менее адекватную сумму можно купить или «однушку» в Москве, которая мало подходит для проживания семьи, или дом с участком на разумном удалении от МКАД. При этом он будет в организованном поселке, в нем будет просторно, у всех детей будет свое пространство, вечером не придется колесить по району в поисках свободного места для парковки... «В городе, во-первых, переиграли с ценой: квартиры нормальной для семьи площади стоят космически дорого, — подчеркнул аналитик. — Во-вторых, возникает вопрос к самому качеству жизни, которое получают люди за эти деньги: высокая плотности застройки, которая приводит к перегрузке инфраструктуры, проблемам с парковками и прочим «прелестям». Поэтому и растут продажи загородных домов».

По данным государственного ипотечного агентства, большинство заемщиков в сегменте частного домостроения — это миллениалы (так называют поколение людей, родившихся в 1981–1996 годах. — «МК»). Средний возраст такого покупателя — 36 лет. В основном дома в кредит себе строят взрослые люди, имеющие семьи с детьми: на их долю приходится 60% всех займов в сегменте ИЖС. При этом преобладают клиенты с одним ребенком (30%). Двух детей имеет каждый четвертый заемщик.

Такие клиенты чаще всего строят себе одноэтажные дома площадью 100–150 кв. м.: на их долю пришлось 58% сделок. Следующими по популярности являются двухэтажные дома (40%). Внутреннее убранство тоже имеет значение. Наиболее востребованными являются дома с тремя (50%) и четырьмя (27%) комнатами. На жилье с пятью и более внутренними помещениями пришлось лишь 8% кредитов в сегменте ИЖС.

Что касается материалов для строительства дома, то в Росреестре выяснили, что в 2024 году россияне чаще всего выбирали дерево. По данным ведомства, из древесины была построена треть всего объема ИЖС за первые 9 месяцев этого года. Всего за данный период россияне возвели 135 тыс. деревянных объектов, общая площадь которых составила 15,5 млн кв. м. Вторым по популярности материалом для строительства оказался кирпич: из него было построено 77 тыс. домов за тот же период. На третьем месте газоблоки (52,4 тыс. строений), на четвертом — камень (17,1 тыс.). Самым непопулярным типом оказалось панельное строительство: на него пришлось меньше 1% домов.

Дом дешевле квартиры

Вопрос цены при выборе типа жилья для россиян фактически является первостепенным по важности. Наибольший спрос на загородную недвижимость наблюдается в Московской области, Краснодарском крае, Тюменской области и Республике Татарстан. «Все это регионы с дорогим городским жильем, экономичную альтернативу которому ищут многие клиенты первичного рынка, — говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. — При этом покупатели предпочитают главным образом дома в транспортной доступности от агломераций. Также на решение клиентов влияет то, что работодатели в данных регионах нередко лояльно относятся к дистанционному формату занятости». Рынок ИЖС комфорт- и бизнес-класса активно развивается, прежде всего в силу своей доступности. Средняя стоимость сотки земли в Подмосковье — 500 тыс. рублей. При этом на некоторых направлениях участки стоят гораздо дешевле. На Егорьевском — в среднем 98 тыс. рублей за сотку, на Новорязанском — 108 тыс. рублей за сотку, на Горьковском — 128 тыс. рублей за сотку. Строительство каркасного дома обойдется в среднем в 65 тыс. рублей за кв. м, коттеджа из бруса или газобетона — в 90 тыс. рублей за кв. м, из кирпича — в 110 тыс. рублей за кв. м. Другими словами, условный дом из газобетона площадью 100 кв. м возможно построить за 9 млн рублей, а на типичный участок в 6 соток уйдет 3 млн рублей. Следовательно, бюджет покупки в сфере ИЖС в Московской области в комфорт-классе составит порядка 12 млн рублей. Для сравнения, средняя стоимость трехкомнатных квартир на первичном рынке Подмосковья — 14,5 млн рублей при средней площади 80,5 кв. м. Максимальный лимит по семейной ипотеке в столичном регионе — 12 млн рублей. Это означает, что с учетом первоначального взноса клиенты рынка ИЖС в Московской области могут оформить кредит на стандартный участок с довольно просторным домом на льготных условиях, даже не прибегая к комбинированию с рыночной ставкой.

При этом следует учитывать, что в недорогих поселках, как правило, есть только самая необходимая инфраструктура, нередко детей в школу приходится отвозить в соседние населенные пункты. Так что этот вариант влечет за собой не только преимущества (экономия, просторное жилье с землей, экологическая обстановка), но и сложности (прежде всего дефицит инфраструктуры), предупредила Раджабова.

Рекорды дней минувших больше не повторятся

Основную роль в достижениях рынка кредитования ИЖС за первые 9 месяцев этого года сыграл эффект рекордных объемов выдачи займов в первом полугодии, когда еще действовала льготная ипотека, да и ставки по рыночной были ниже сегодняшних. Но после произошедших трансформаций — отмены льготной ипотеки с 1 июля, изменения условий по семейной ипотеке и ИТ-ипотеке, взлета до небес рыночных ставок в жилищном кредитовании — перспективы у рынка печальные.

По словам учредителя Экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерия Лукинова, в наиболее зависимых от ипотеки сегментах продажи уже снизились от 2 до 3 раз: в экономсегменте в 70%, а в комфорт-сегменте в 60% поселков. Несколько лучше ситуация в поселках бизнес-класса: снижение в 39% при росте продаж в 23% поселков (в 38% поселков продажи без изменений), в премиум — снизились продажи в 32% поселков (в 41% поселков продажи без изменений) при росте продаж в 27% поселков. Кроме ипотеки существенное влияние на спрос оказали высокие ставки депозитов в банках. Потенциальные покупатели размещают свои деньги на вкладах. «В целом из-за инертности рынка в первой половине 2025 года мы увидим рост ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов, — полагает эксперт. — Однако во второй половине 2025 года наметится тренд на снижение, который заметно усилится в 2026 году». Падение в 2025 году относительно 2024 года может составить 15–25%. Однако снижение в сегменте многоквартирных жилых домов будет существенно больше, за счет чего доля ИЖС будет расти в общем объеме, уверен девелопер.

По мнению владельца строительной компании «Дом Лазовского» Максима Лазовского, рынок ИЖС уже перешел в фазу охлаждения. Обычная ипотека при текущих ставках стала фактически недоступной, а на льготную ипотеку постоянно заканчиваются лимиты. «На этом фоне мы видим снижение спроса на 60% и снижение предложения, что уже отмечают производители материалов, уменьшая объемы производства на 2025 год, — подчеркнул застройщик. — Так что если у вас получится взять льготную ипотеку на ИЖС, обязательно берите». Только и на индивидуальное домостроительство получить одобрение в банках сейчас заемщику сложно из-за высоких требований, поэтому многие временно выбирают аренду, где сейчас фиксируется рост спроса, отметил эксперт.